Crise de l’immobilier : L’Institut Janus dévoile son Pacte Locatif Citoyen pour réconcilier bailleurs et locataires

Dans un contexte de crise du logement sans précédent, l’Institut Janus vient de présenter son Pacte Locatif Citoyen, un ensemble de propositions concrètes destiné à redéfinir le rôle du bailleur privé et à restaurer l’équilibre du marché locatif.

Cette initiative, portée par un collectif d’experts du secteur immobilier, a été dévoilée mercredi soir devant Guillaume Kasbarian, ancien ministre du Logement puis de la Fonction publique, de la Simplification et de la Transformation de l’action publique, aujourd’hui président de la Commission des Affaires économiques de l’Assemblée nationale.

Alléger les démarches administratives, réduire la fiscalité immobilière, soutenir les bailleurs dans la rénovation énergétique et assurer une réglementation stable sont autant de leviers pour rétablir la confiance et stimuler l’investissement.

Un marché locatif en crise malgré la baisse des taux

L’année qui démarre reflète les tensions économiques du marché de l’immobilier, malgré une baisse des taux d’intérêt (de 4,35 % à 3,5 %) qui aurait dû – théoriquement – redynamiser les achats. Cependant, la hausse des prix dans le neuf, la raréfaction de l’offre dans l’ancien et l’incertitude économique freinent la demande. De plus, la conjoncture politique, marquée par des réformes défavorables aux investisseurs (hausse des droits de mutation, suppression d’aides, encadrement des loyers), accentue cette crise et impacte l’ensemble des acteurs du secteur, des promoteurs aux notaires.

Face à cette situation, l’Institut Janus propose des solutions pour relancer le marché, en valorisant le rôle des bailleurs privés. L’immobilier reste une valeur refuge en période d’instabilité, mais sans actions gouvernementales fortes, la confiance des investisseurs et des acheteurs ne pourra être rétablie, compromettant une reprise durable du secteur.

Restaurer la confiance en valorisant le rôle des bailleurs privés

Alors que le logement social ne représente que 17,4 % des ménages et que 80 % des résidences principales appartiennent au secteur privé, il devient nécessaire de replacer le bailleur privé au centre des besoins en logement des Françaises et Français.

Les droits envers les locataires se sont renforcés au fil des années, une bonne intention qui a malheureusement fini par pénaliser les bailleurs et ainsi diminuer l’intérêt de l’investissement locatif. Entre l’encadrement des loyers, la hausse des charges non récupérables, les normes strictes – notamment en matière de rénovation énergétique –, une fiscalité lourde sur les revenus et le patrimoine immobilier, ainsi qu’une multitude de contraintes administratives, le bailleur doit surmonter un véritable parcours du combattant avant de pouvoir espérer un revenu locatif à peine rentable.

« Le marché locatif privé est un pilier essentiel du logement en France. Il est impératif d’arrêter de stigmatiser les bailleurs et de leur donner enfin un statut clair et équilibré. Ce Pacte Locatif Citoyen est une opportunité historique de restaurer la confiance et de favoriser un accès au logement plus fluide et plus juste pour toutes et tous », précise Michel Platero, Président de l’Institut Janus.

Les propositions concrètes du pacte locatif citoyen pour équilibrer le marché

Conçu comme une réponse globale à la crise locative, le Pacte Locatif Citoyen mise sur la simplification, la stabilité, la justice fiscale, la transition énergétique et un meilleur équilibre entre propriétaires et locataires. Il propose ainsi :

• Le renforcement des lois contre l’occupation illégale des logements, avec des procédures plus efficaces pour permettre aux propriétaires de récupérer rapidement leur bien.
• L’adaptation des règles aux spécificités locales, pour tenir compte des réalités territoriales et permettre des politiques du logement différenciées.
• La simplification et l’accélération des procédures judiciaires en cas d’impayés, afin de sécuriser les revenus des bailleurs et réduire les délais d’expulsion.
• La suppression de l’IFI, la réduction des droits de mutation, la révision de la fiscalité sur les plus-values et l’amortissement du coût d’acquisition des biens pour les investisseurs locatifs.
• L’abandon de l’encadrement des loyers et du permis de louer, et la facilitation de la revalorisation des loyers, notamment après travaux ou évolution des charges.
• La mise à jour des charges récupérables, pour refléter les pratiques actuelles et rétablir une répartition équitable des frais.
• Un accompagnement à la rénovation énergétique, avec un crédit d’impôt, un « dividende social » pour les bailleurs, et un partage des économies d’énergie entre propriétaires et locataires.

Ces propositions visent à rendre l’investissement locatif à nouveau attractif, réduire la vacance des logements, et rétablir une relation de confiance entre bailleurs et locataires, dans une logique de co-responsabilité et d’efficacité.

Le Pacte Locatif Citoyen formule un ensemble de propositions structurées autour de plusieurs leviers prioritaires : la simplification administrative, la stabilité réglementaire, la justice fiscale, la rénovation énergétique et la protection des relations bailleur-locataire.

Pacte Locatif Citoyen une initiative portée par des experts

Le Pacte Locatif Citoyen est le fruit d’un travail collectif réunissant des experts issus de divers horizons.

Le Pacte Locatif Citoyen est le fruit d’un travail collectif mené par des professionnels reconnus du secteur immobilier, aux profils complémentaires. Parmi les rédacteurs figurent Véronique Bacot-Reaume, expert près la cour d’appel de Versailles agréée par la Cour de cassation, Josué Janin, directeur de société de promotion immobilière, François Moerlen et Hervé Réminiac, dirigeants de sociétés de services immobiliers — ce dernier également administrateur FNAIM Grand Paris — ainsi qu’André Perrissel, secrétaire général de l’Institut Janus et administrateur de biens.

Le texte a également bénéficié des contributions de Jean-Claude Drie, avocat fiscaliste, et de Sylvain Grataloup, président de l’Union nationale de propriétaires immobiliers (UNPI).