Immobilier et loi de finances 2025 : Le micro-BIC de nouveau favorisé

La nouvelle est tombée jeudi 20 mars, sous la forme de la nouvelle version du formulaire 2048-IMM-SD publiée par l’administration fiscale. Ce formulaire, destiné aux notaires lors de la vente d’un bien, sert au calcul de la plus-value des particuliers, régime applicable aux loueurs qui relèvent du statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel), et a donc été mis à jour à la suite de l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025, avec une surprise à la clé.

Une exemption des loueurs relevant du régime micro-BIC de la réintégration des amortissements ?

À la ligne 25 du formulaire, sont mentionnés les « amortissements du prix d’acquisition admis en déduction pour les locaux d’habitation loués meublés admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI ». Or, cette mention de l’article 39 C du Code général des impôts n’est pas anodine car cet article fait expressément référence aux amortissements déduits dans le cadre du régime réel.

« Le mentionner revient donc à rendre la mesure uniquement applicable aux amortissements dédmuits dans le cadre du régime réel, à l’exclusion du régime micro-BIC, interprétation validée par la notice explicative fournie par l’administration fiscale qui mentionne uniquement le régime réel », souligne Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com.

Quelle justification pour cette exonération ?

Au risque de tempérer l’éventuel sentiment de satisfaction des loueurs qui relèvent du régime micro-BIC, il est important de garder à l’esprit que rien ne garantit les loueurs contre de nouveaux changements, d’autant que la position de l’administration fiscale apparaît ici bien fragile. Elle n’est en effet supportée par aucun texte officiel et vient même opérer une distinction qui ne semble pas avoir été prévue par la rédaction des textes de l’article 50 du CGI et de la loi de finances 2025.

Cette prise de position de l’administration fiscale n’est d’ailleurs pas sans rappeler une situation analogue qui s’était produite en 2024, lorsque, tiraillée entre les textes de la loi de finances 2024 et du BOFiP concernant les nouveaux seuils du micro-BIC pour les loueurs de meublés de tourisme, l’administration fiscale avait simplement décidé de laisser les loueurs choisir leur fiscalité « à la carte ».

Une bonne nouvelle pour les loueurs qui relèvent du régime micro, mais une mauvaise nouvelle pour la crise du logement ?

L’exonération du régime micro-BIC de la réintégration des amortissements s’avère d’autant plus surprenante dans le contexte actuel. En effet, cette prise de position tranche nettement avec la charge opérée par le législateur contre le régime micro-BIC ces dernières années.

Jusqu’ici privilégié par les loueurs de courte durée, le régime micro-BIC a vu ses avantages remis en question, notamment par la loi Le Meur, dont les dispositions fiscales ont notamment pour but d’inciter les loueurs à se tourner vers la longue durée. Néanmoins, lorsque l’on parle de location de longue durée, c’est bien souvent le régime réel qui s’impose.

L’exclusion du régime micro-BIC de la réintégration des amortissements envoie donc un signal contradictoire puisqu’elle vient donner un avantage à ce régime, et, par extension, redonner une forme d’attrait à la location de courte durée par rapport à la location de longue durée. Des loueurs qui auraient ainsi pu considérer une transition de la location de courte durée à la longue durée pourraient donc faire marche arrière.

La bonne nouvelle pour les loueurs qui relèvent du régime réel : la prise en compte des travaux dans le calcul de la plus-value

Si cela semblait déjà transparaitre du texte de la loi de finances, la nouvelle version du formulaire 2048-IMM vient confirmer que les dépenses pour la réalisation de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration viendront bien majorer le prix d’acquisition pour leur valeur réelle, ce qui réduira donc d’autant le montant de plus-value imposable.

À noter qu’en ce domaine, les loueurs ne sont pas forcés de prendre en compte la valeur réelle des travaux réalisés et ont la possibilité de leur substituer une valeur forfaitaire équivalente à 15% du prix d’acquisition initial du bien, qui s’ajoutera à la majoration de 7,5% au titre des frais d’acquisition.