Immobilier neuf Hauts-de-France : Une embellie en trompe l’œil

En 2024, derrière une hausse des réservations soutenue par le recours massif à la vente en bloc se cache une situation toujours difficile pour la vente aux particuliers et un assèchement de l’offre globale.

Les ventes en bloc masquent une situation alarmante

Alors qu’en France le secteur de l’immobilier neuf traverse une crise majeure, les chiffres récents dans les Hauts-de-France mettent en lumière une réalité contrastée : si les réservations affichent une hausse de 31 % en 2024, cette progression repose essentiellement sur la forte augmentation (+78%) des ventes en bloc aux bailleurs sociaux ou investisseurs institutionnels.

Plus précisément, les ventes en blocs de résidences gérées (résidences seniors ou étudiantes dont la gestion est confiée à un tiers) ont été multipliées par 5 entre 2023 et 2024.

Moins d’une réservation sur quatre concerne un accédant à la propriété

Parallèlement, malgré un léger repli des taux d’intérêts, les ventes aux particuliers ne redécollent pas (+6%) et restent bien en deçà de leur niveau d’avant crise, confirmant la difficulté du marché à séduire les acheteurs privés.

Les propriétaires-occupants, piliers historiques du marché, se raréfient, ne représentant plus que 23 % des réservataires. Les ventes en bloc représentent désormais près de la moitié des réservations (47 %), tandis que la part des investisseurs privés recule de 5 points à 30 %.

Des prix qui s’installent durablement au-dessus de 4000 €/m²

Du côté de l’offre, les mises en vente s’effondrent de 46% en un an. Après une embellie en 2023, l’offre disponible repart à la baisse en 2024, avec un recul de 16 %. La contraction de l’offre maintient une pression forte sur les prix qui se traduit par une augmentation de 3,3 % du prix moyen des logements collectifs en 2024, après une hausse de 3,8 % en 2023.

Le prix moyen du m² dans le collectif s’élève ainsi à 4177 €/m² dans les Hauts-de-France. Cette situation accentue encore davantage la difficulté des ménages à accéder à la propriété.

Par ailleurs, la répartition géographique des réservations reste inégale : 70 % des ventes sont concentrées dans le département du Nord, et le SCOT de Lille regroupe à lui seul 75 % du marché.

« Il est essentiel de rappeler que la vente au détail, celle qui permet aux particuliers de devenir propriétaires, demeure indispensable pour répondre aux véritables besoins du marché. L’abondance de biens locatifs, issus des ventes en bloc, bien qu’indispensables pour répondre à la demande en logement sociaux et intermédiaires, ne saurait à elle seule répondre aux attentes des ménages. L’enjeu est de rééquilibrer l’offre afin de proposer un parcours résidentiel complet aux particuliers de notre région. Le CECIM Nord, dans ses travaux et analyses, continuera de suivre de près l’évolution de la situation et d’alerter sur ces enjeux cruciaux pour l’avenir du marché immobilier dans les Hauts-de-France », analyse Jean-Michel Sède, Président du CECIM Nord